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随着具有房地产商背景的特朗普再度当选美国总统，美联储启动降息周期，越来越多投资者开始积极关注美国REITs的配置机遇。今天，嘉实财富全球资产配置总监王智强博士将从多角度出发，带领大家一起走进美国REITs。

01REITs是什么

首先我们需要明确，REITs到底是一类怎样的资产，到底应该如何理解它？

本质上来说，REITs其实是将商业地产进行证券化的一种结果。通过投资REITs，投资者可以分享REITs底层物业的租金等收入，所以它的本质收入来源也就是“租金”的概念。

中国自古以来便有“包租公”、“包租婆”的概念，作家老舍在《四世同堂》中也曾描述过北京城一个传统的收入来源方式，叫做“吃瓦片”，本质上就是首先买下一大堆房子，然后再把它分租给其他人，靠收取房屋租金来使自己获得收入。但这种方式是零散的，不具有普适性，而将其证券化则可以让更多人不用亲自操刀经营，就也可以享受底层物业的经营收入。

在嘉实财富的居民财富金字塔分类体系当中，我们把投资者的需求分成了增值、生息和保障三类，而“租”的概念就很明显契合了投资者对于“生息”的需求，我们将REITs这种生息的方式称之为“实物生息”。

回归到REITs本身，自大约上世纪90年代起，美国的REITs行业就开始发展和走向蓬勃兴旺。从物业的形态上来说，REITs可谓非常多元化，因为本身商业地产的类别或项目，其内涵也在日益丰富和多元化。

目前，国内的REITs主要集中于一些偏公用事业或基建等方面的项目，涉及产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源等领域。而美国REITs的类型更加多元，写字楼、商场、酒店、公寓、仓库、医院都涵盖其中，也包括一些新兴领域例如数据中心、信号塔等，甚至也有颇为小众和另类的REITs物业例如监狱、高尔夫球场等等。

在传统的资管视角下，现在通常会把REITs归类于另类资产当中的一个子类别，叫做实物资产（Real Asset）。在实物资产之中，REITs是非常重要的一个品种。

02REITs的收益受到哪些因素影响？

我们应该如何看待REITs？哪些因素能够影响它的收益？或者说有哪些因素可能会给REITs带来风险？这是许多投资者所关心的。

本质上来说，REITs和所处经济环境的整个经济周期密切相关，我们更多可以把它看做是一类顺周期资产，换言之，经济周期越是向好，对REITs就更加利好。REITs还和利率的周期有关。一般意义上怎样的利率周期对REITs更好？往往是利率下行的周期，也就是我们俗称的降息周期。

为什么降息周期对REITs更好？首先，REITs的运营需要金钱投入，有时候也需要进行融资，同时还可能产生债权债务。所以在降息周期里，当利率下降，则相关债务的成本也会随之降低。

其次，在降息周期里，随着利率的下行，REITs资产在投资者心目当中的优势也会逐渐凸显。业界在评估REITs时通常引入资本化率（Cap Rate）的指标，该指标能够衡量REITs为投资者带来的收益水平。和债券相比，降息周期的环境因为债券收益率在下降，同时资本化率维持稳定或上升，所以两者利差扩大，这往往更有利于REITs。

03当前周期我们为何看好美国REITs？

来到了如今的新周期，我们为什么今年以来持续看好美国REITs这项资产？

首先，在美股的所有板块当中，当前的经济周期对REITs更为有利。我们认为美国当前处于经济增速持续高于潜在增速水平的扩张周期，衰退风险较低，而软着陆的概率很大，另外这也将是一个降息周期，所以REITs可能会受到更多投资者的青睐。

除此之外，特朗普总统上台之后，他的对内降税与对外增加关税的政策，也或将使美国经济的基本面维持在一个比较强劲的状态（预计2025年美国经济增速将略高于2%）。我们预测特朗普对于房地产行业的管制大概率是比较少的，因为特朗普在竞选总统前正是一位房地产商，对房地产行业也有相当的亲近感。

此外，研究表明，房地产板块在共和党上台执政的阶段，其表现往往优于民主党执政期间。所以我们整体上还是会对特朗普执政期间的美国REITs抱有一定期待。

04投资美国REITs需要注意哪些风险？

最后，投资者也需要知道：我们在投资美国REITs的时候，应该注意哪些风险？以及我们应该把它如何置于账户思维的框架之下？

首先风险点方面，我觉得最大的风险来自于几点：第一点就是美国经济是否会突然间再次走弱，我们看到REITs的收益来源就是租金，而当经济走弱的时候，REITs也会是首当其冲，美国经济衰退尽管是一个尾部风险，但概率也不是零；其次，REITs估值虽然现在比较便宜，但如果未来投资者持续青睐该板块，导致其估值开始走高、偏贵，就到了需要投资者去警惕的时候，此时建议对其他指标（例如失业率、PMI等）予以持续关注。

除此之外，我们应该把REITs摆在整个账户体系当中的什么位置呢？首先我们今天既然话题是美国的REITs，显然对于国内投资者它是一类海外资产，是在国内资产基础之上进行配置的一类全球性资产。目前，这一类资产在整个投资者的账户当中，应该是处于被低配的状态，据基金业协会最新数据显示，在公募基金的32万亿元的总规模中，QDII基金（一类可以投资海外资产的基金）所占的比例约为2%，规模不到6000亿元，构成事实上的“低配”。因此我们建议投资者进行更加全球化的资产配置，在组合中适当配置一些优质的全球资产，其中美国REITs当然是一类不错的选择。

最后，我们还想对投资者进行提示：建议适度关注汇率变化对投资收益可能造成的冲击，无论投资任何一类海外资产，如果不进行汇率的管理对冲，就可能受到美元兑人民币汇率波动的影响，投资者需对此方面予以适当关注。

千里之行始于足下，在账户思维的框架下，适当补充全球资产对整体账户有益，任何一个补充多元资产的举动，即使比例再微小，也具有边际改善的意义，而从美国REITs这一类较为适宜当下环境的资产开始，或许是一个不错的尝试！